No dia 9/12/2009, foi publicada a Lei 12.112, que modificará diversos dispositivos da Lei do Inquilinato (8.245/91), com o objetivo de “aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano”.
Inúmeras manchetes noticiaram que a Lei nova “agilizará o despejo de locatários inadimplentes e permitirá aluguel sem fiador, reaquecendo o mercado e ampliando a oferta de aluguel”.
Alguns aspectos relevantes dessa Lei, principalmente no que diz respeito à agilidade do despejo de locatários inadimplentes e da possibilidade de locar sem fiador, merecem um melhor esclarecimento.
Note-se que a Lei do Inquilinato em vigor (n. 8.245/91) não exige a presença de fiador no contrato de locação, mas apenas prevê a fiança como uma espécie de modalidade das garantias locatícias. A fiança jamais foi elemento obrigatório do contrato, como as reportagens ou artigos dão a entender. Mais! A situação fática de crescente inadimplência é que passou a exigir do locador garantias que lhe assegurassem o recebimento dos alugueres e encargos da locação. E a fiança ainda é a melhor das garantias! O locador sempre pôde locar sem qualquer garantia e isso o projeto de Lei não mudou, nem mudará.
O mais preocupante, porém, são as notícias na mídia de que a dispensa do fiador será mais interessante ao locador, na medida em que a retomada do imóvel, em caso de inadimplência, será feita em 15 dias.
A nova Lei apenas permitirá a possibilidade de o juiz conceder, liminarmente, a desocupação, em 15 dias, no despejo por falta de pagamento, cujo contrato não esteja garantido pela fiança. Entretanto, até agora ninguém alertou o locador de que tal despejo exige o depósito de uma caução de 3 meses de aluguel; de que a ação de despejo pode levar meses entre a distribuição e o despacho do julgador, além da demora na expedição do mandado de despejo para desocupação e no seu efetivo cumprimento pelo oficial de justiça. Ademais, se o locatário não desocupar o imóvel nesse prazo, a ocorrência do despejo compulsório, por certo, levará mais algum tempo.
A Lei 12.112/09 realmente reduzirá os meandros de uma ação despejatória, mas ainda assim jamais se poderá afirmar que no prazo exíguo de 15 dias tudo será resolvido.
Não há dúvida de que a partir da vigência dessa Lei alguns processos de despejo serão mais rápidos, mas não podemos olvidar a grave morosidade do Poder Judiciário.
Caso contrário, as previsões da nova Lei se tornarão utopias, não realidades!!!
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