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O valor do aluguel e a deflação
A notícia de que o índice de reajuste dos aluguéis resultou negativo tumultuou o mercado imobiliário. Muitos locatários passaram a exigir que o aluguel sofresse deflação, com a esperança de diminuir o valor em contratos de locações vigentes.
Algumas imobiliárias e locadores aplicaram a deflação; outros recusam-se a fazê-lo. E, ao contrário do que afirmam alguns experts, nem "tudo está previsto na Lei do Inquilinato". A lei é omissa a respeito do assunto e o Judiciário ainda não teve a oportunidade de manifestar-se, especificamente, acerca desse tema.
Na realidade a Lei do Inquilinato apenas afirma que as partes são livres para fixar o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Mas esta liberdade foi restringida com a implantação do Plano Real (Lei nº 9.069/95), complementado pela Lei nº 10.192/2001, que proíbe o reajuste dos locativos em periodicidade inferior a um ano.
A dúvida consiste quando houver recuo inflacional: os alugueres deverão diminuir?
O índice, quando negativo, não deve ser aplicado aos aluguéis, porque não se pode admitir que o valor principal e original do contrato sofra essa diminuição, sob pena de violar o que foi anteriormente pactuado pelas partes.
O manual de orientação de procedimento para cálculos, aprovado pelo Conselho da Justiça Federal, determina que os índices negativos de correção monetária não devem ser reconhecidos nos cálculos de atualização quando implicar em redução do valor principal, devendo prevalecer o valor nominal da obrigação.
Em vários julgados de cálculos de processos judiciais, o Superior Tribunal de Justiça tem aplicado esse entendimento.
Ao valor do aluguel deve ser estendido esse posicionamento, não podendo sofrer deflação, pois alteraria o valor nominal e original do locativo, o que é vedado. O índice de reajuste, quando negativo, deve ser desconsiderado para proteger o contrato principal. Com mais razão assiste quando existir uma cláusula contratual que vede a deflação, já que a lei prevê a liberdade de inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Aplicar o reajuste legal, somente quando positivo, importa na manutenção e no respeito ao que foi pactuado inicialmente - "pacta sunt servanda".
*Artigo publicado no Jornal do Comércio no dia 16/01/2018
http://jcrs.uol.com.br/_conteudo/2018/01/cadernos/jornal_da_lei/605167-o-valor-do-aluguel-e-a-deflacao.html
**Artigo publicado no dia 09/02/2018 no site da Editora Plenum
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