O contrato de locação e a realização de benfeitorias

O contrato de locação sempre gerou inúmeras dúvidas, tanto ao locador quanto ao locatário, principalmente no que diz respeito ao universo de suas cláusulas. Geralmente é um instrumento extenso, com um conteúdo difícil, o que, muitas vezes, para uma pessoa leiga torna-se incompreensível.

Dentre aquele emaranhado de cláusulas, quase sempre existe uma que veda ao locatário realizar no imóvel locado benfeitorias e, se o fizer, não terá o direito de indenização ou retenção. Trata-se de uma cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção.

Primeiramente, cabe explicar o que são benfeitorias e como o Direito as classifica. Depois se examina a validade de tal cláusula.

Benfeitorias são obras realizadas no imóvel com o fim de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil Brasileiro, no art. 96, as classifica em: necessárias, aquelas que evitam um estrago ou a deterioração do imóvel, preservando suas condições de funcionamento (arrumação de um telhado que ameaça cair); úteis, aquelas obras que servem para facilitar o uso do imóvel ou ampliam a sua utilidade (construção de uma churrasqueira ou de uma garagem) e voluptuárias, aquelas que servem para embelezar o imóvel ou de lazer dos ocupantes (rebaixar o teto com gesso).

Essa diferença é importante porque, regra geral, o possuidor de boa-fé que realizar benfeitorias necessárias e úteis, tem direito a ser indenizado e, enquanto não lhe forem pagas, a de reter o imóvel. No que diz respeito às voluptuárias, se não lhe forem pagas, poderá retirá-las.

Contudo, trazendo para o campo da locação, se o locatário, no curso do contrato, fizer no imóvel locado qualquer benfeitoria, independentemente da autorização do locador, não receberá o mesmo tratamento dado pela lei civil.

A Lei do Inquilinato, no art. 35, reza que o locatário deve ser indenizado pelas benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e pelas úteis, desde que autorizadas previamente, permitindo que exerça o direito de retenção. Entretanto, esse dispositivo legal traz expressamente uma exceção: “salvo disposição contratual em contrário”.

Daí porque é importante verificar se o contrato de locação tem uma cláusula que retira do locatário o direito de ser indenizado pelas benfeitorias. Geralmente todos os contratos contêm expressamente essa cláusula de renúncia ao direito de indenização e de retenção.

Por muitos anos discutiu-se acerca dos efeitos jurídicos dessa cláusula, se tinha validade ou não. Algumas decisões judiciais, ainda que minoritárias, tinham por principal argumento o Código de Defesa do Consumidor, art. 51, incs. I e XVI, o qual proíbe qualquer cláusula que exonere o fornecedor do dever de indenizar ou importe em renúncia do direito a indenização, por benfeitorias necessárias.

Por outro lado, outras decisões posicionavam-se pela validade da referida cláusula, sob o fundamento de que o Código de Defesa do Consumidor não poderia ser aplicado às relações locatícias, já que a locação tem lei própria a qual inclusive prevê a possibilidade do locatário renunciar a esse direito.

Essas discussões chegaram ao Superior Tribunal de Justiça, Órgão máximo para examinar essa matéria, o qual passou a entender que o locatário poderia renunciar a esses direitos, através de cláusula contratual. Tal entendimento reiterado acabou sendo sumulado, n. 335, com o seguinte teor: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção” .

Assim sendo, a cláusula de renúncia é perfeitamente válida e eficaz.

Frente a isso, o locatário, no curso do contrato de locação, e se tiver essa cláusula expressa, não deve realizar no imóvel locado qualquer benfeitoria, mas, se o fizer, já tem ciência de que não poderá recobrar do locador, finda a locação, nem terá direito de retenção. Tampouco servirá como meio de defesa nas ações de despejo, qualquer que seja o seu fundamento, pois o ordenamento jurídico dá validade a essa cláusula.

Se o locatário quiser realizar benfeitorias no imóvel locado, o ideal é que, antes de fazê-las, negocie com o seu locador, acordando, por escrito, um abatimento ou uma isenção nos aluguéis, só assim poderá ter resguardado o seu direito.