1. Quais são as principais alterações trazidas pelo projeto n. 140/2009, no que diz respeito à locação do imóvel?
No dia 28/10, o Senado Federal aprovou o projeto de lei complementar - n. 140/2009, com o objetivo de alterar alguns artigos da lei do inquilinato (n. 8.245/91), que já tem 18 anos de existência, restando apenas a sanção do Presidente da República.
As principais alterações dizem respeito a algumas ações de despejo, com o intuito de acelerar o seu procedimento, inclusive ampliando os casos em que é possível a retomada do imóvel liminarmente, ou seja, quando o juiz determina o despejo do locatário, para a desocupação em 15 dias, antes mesmo de ouvi-lo no processo.
O grande destaque desse projeto de lei será em relação ao despejo por falta de pagamento, que necessitava urgentemente ser revisto. Atualmente, para se ter uma ideia, um processo dessa natureza pode tramitar mais de 2 anos na justiça, já que a lei em vigor permite que o locatário se utilize de uma série de artimanhas para protelar o processo. Some-se a isso a lentidão do Poder Judiciário, podendo levar anos para despejar um locatário, mesmo que descumpridor de sua principal obrigação, qual seja, o pagamento dos aluguéis e encargos.
Assim, agilizar a retomada do imóvel, principalmente nessa circunstância, é medida de grande importância.
2. Esse despejo levará quanto tempo? É possível prever?
Não, porque depende de uma série de fatores. O que eu posso dizer é que a liminar em uma ação de despejo, concedida pelo juiz, é para que o locatário desocupe o imóvel em 15 dias.
Contudo, o mais preocupante são as notícias veiculadas com a afirmação de que em 15 dias o locador terá o seu imóvel.
Temos que levar em conta a realidade de um processo, ou seja, que poderá levar meses entre a distribuição da ação e o despacho do julgador, concedendo esse prazo; meses para expedição do mandado de despejo para desocupação e, quem sabe, mais algum tempo para o despejo com força e arrombamento, caso necessário.
Não li ou ouvi notícias que alertassem o locador para o fato de que tal despejo, concedido liminarmente, exige o depósito de uma caução de 3 meses de aluguel, por parte do locador, sob pena de indeferimento.
Outro detalhe importante é que esse despejo por falta de pagamento, com direito a liminar, a que me refiro, só é possível se a locação não tiver garantia (fiança, seguro-fiança ou caução), caso contrário, o procedimento será outro.
E, computando todo esse tempo, já se passaram muitos meses de locação, com alugueres e acessórios impagos e quiçá reparos de que o imóvel necessitar.
O projeto realmente reduzirá os meandros de uma ação despejatória, mas jamais se poderá afirmar que no prazo exíguo de 15 dias tudo será resolvido. Isso é utopia!
3. E quanto às garantias no contrato, não precisa mais de fiador na locação?
Cabe esclarecer que esse projeto não dispensa o fiador, como também vem sendo equivocadamente noticiado.
As garantias da locação, que podem ser fiança, seguro-fiança ou caução, nunca foram obrigatórias. A lei do inquilinato sempre facultou ao locador exigi-las ou dispensá-las, inclusive utiliza a expressão “o locador pode exigir do locatário...”. A situação fática de crescente inadimplência é que passou a exigir um contrato de locação com garantias que assegurassem ao locador o recebimento dos alugueres e encargos da locação. E, por incrível que pareça, a fiança ainda é a melhor das garantias!
Assim sendo, nesse aspecto o projeto nada alterará.
Contudo, o projeto permitirá o despejo mais rápido, com liminar (15 dias) se a locação não contiver garantias, mas deve ser computada a morosidade da justiça, como expliquei.
É óbvio que, para dispensar a garantia, o locador deve ter muita cautela.
4. Essas alterações então trarão as vantagens para o locatário, locador e mercado imobiliário?
Para o locatário que cumpre fielmente as suas obrigações esse projeto será importante, porque poderá o locador dispensá-lo da garantia. E todo mundo sabe como é complicado, e às vezes até constrangedor, pedir que alguém assine o contrato na qualidade de fiador. A liberação da garantia com certeza facilitará a locação de um imóvel, isso é indiscutível, pois a exigência de cadastros e documentos idôneos recairá somente na pessoa do “pretenso” locatário.
Por outro lado, essa dificuldade na obtenção da garantia também atinge o locador, na medida em que o imóvel desocupado onera o proprietário com a incidência dos encargos, como taxas condominiais, IPTU e demais despesas que, com a locação, são repassadas contratualmente ao locatário.
E o mercado imobiliário só tem a ganhar sempre que as relações entre locador e locatário são ativadas e incentivadas!
5. Que outras modificações expressivas ocorrerão?
Esse projeto porá fim a situações extremamente conflituosas, inclusive nos tribunais, como por exemplo, a multa pela desocupação antecipada do imóvel, devida pelo locatário, que deverá ser proporcional ao período de cumprimento do contrato ou a que for judicialmente fixada; a previsão da extensão da garantia da fiança mesmo que a locação se prorrogue por prazo indeterminado; a possibilidade de exigir novo fiador no caso de recuperação judicial do fiador, dentre outras.
6. E na locação comercial, as mudanças são as mesmas?
Algumas se aplicarão tanto às locações residenciais como às não-residenciais, principalmente no que tange ao despejo por falta de pagamento. Mas o mais interessante será a agilidade da ação de despejo por denúncia vazia, que também permitirá a concessão de liminar, obedecidos alguns requisitos.
7. Essa Lei já foi sancionada pelo presidente, quando entra em vigor?
Como referi, ainda não, falta a sanção do Presidente, que deverá ocorrer num curto espaço de tempo. Se o projeto for aprovado, entrará em vigor na data da sua publicação.
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